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中国城市房产业为何历十余年而长盛不衰？近年来国家宏观调控政策为何频繁出台？2007年底中国楼市是否进入“拐点”……关于2008房价走势的分析、猜测、争论可谓是接连不断、众说纷纭。
那么全国的行情与娄底楼市到底有何关联？娄底2008年房价走势究竟是涨是跌、遂谁人愿呢？笔者试图从娄底城市经济发展的现状特点入手，作一点探讨，以供广大消费者参考。
一、供求关系的决定作用
楼市兴衰的根本在于商品房需求量的来源与大小。对于住宅而言，工业化的进程带来的城市化水平的提高，即城市人口的快速增长是产生市场需求的根本。娄底市域目前的城市化水平仅34%，相对全国目前的平均水平（44%）与2010年达到50%的发展目标还有很大差距。根据预测分析,今后数年内,娄底的城市化水平将以每年1%-1.5%的速度持续高速增长。今后10年总人口平均按430万计，每年将有4-6万农村人口将转入城镇，而娄底市做为区域中心城市，将有能力每年吸引其中的2-3万人。即每年新增人口住宅需求量约60-90万平方米（不考虑旧城改造），如果国民经济没有遭遇严重破坏，这一需求将持续存在10-20年。
2005年以来，娄底各年的商品房销售面积在50-60万平方米，基本保持供需平衡。在平衡的需求支持下，整体房价随经济增长速度平衡、适度增长是合理的。娄底2008年房市仍处于供求关系平衡发展期，加之产品结构正在逐步升级，房价下跌几乎是不可能的。但房价增长的幅度主要取决于消费水平的增长与产品结构的调整水平。换句话说：在市场规范与理性条件下，是消费者掌握定价权。
二、国家调控政策永远都是双刃剑
近年，国家频繁采取种种的宏观调控措施，以抑制房价上涨。表面看来是对地产业的打压，其实，十余年来房地产业对国民经济的巨大贡献完全有理由说明，国家不可能以打压为目的，调控的目的是既要支持房地产业健康发展，又要防止房地产泡沫，主要针对的目标是北京、上海、广州、深圳等等可能存在泡沫危机的一线城市。但宏观调控对于房价的的作用往往反映出明显的两面性，比如：土地供应门槛提高、增值税征收力度加强，在控制无序开发的同时，提高了开发成本，刺激了房价上涨。因此国家调控政策出台以来直至去年下半年，才局部看到了一些较为明显的调控成果-——2007年底在广州、深圳整体房价涨幅出现理性回归，个别楼盘房价下跌。于是，便有了中国房市出现“拐点”一说，但事实上，2008年一季度全国70个大中城市房价仍然同比上涨5.5%。
其实，由于各城市因经济发展水平与进程不同，房地产业所处的周期性发展阶段也不一样，当前在大多数城市，政府对房地产行业发展的支持更为明显，对于象娄底这样起步较晚的三、四线城市，抓住城市化发展契机，拉动内需，促进房地产业健康发展是社会经济发展的需要，这比打压房价的意义大得多。因此，政策调控只是一把双刃剑，市场调节与行业规范才是房价合理化的根本。
三、产品结构合理调整才是出路
从长远来看，未来我国城市人口密度继续上升、家庭规模继续缩小、居民财富水平提高、土地供应趋紧、房价上涨都是必然趋势。同时,贫富差距继续拉大,少数人群消费能力薄弱、买不起房也是不可忽视的现实性问题。要解决这一对矛盾，合理调整房产品结构是唯一的出路。
对于娄底市来讲，一方面，由于地产业起步较晚的原因，目前中、低档楼盘在市场上占据主导地位，过份追求高密度、高容积率、低建筑成本而造成的规划不合理、定位偏差、设计单一等现象普遍存在，概念炒作、同质化竞争现象严重，不能适应消费与需求结构的变化与升级，这就势必刺激一些如“空中别墅”、“精品小户”、“低密度花园小区”等布局合理、环境优美、功能完善、品质上乘的高价值产品的诞生，而这类产品则由于其成本价值高、功能完美、受某类消费群欢迎，而身价高涨。因此，整体房价平衡增长的同时，少量高端楼盘的呈现将成为娄底楼市2008后的又一亮点。
另一方面，政府应通过税收或其他政策优惠，鼓励多建中、小户型住宅，多建廉租房，逐步增大廉租房在整个商品房中的比重，以平衡产品结构与需求结构的对称性。有关职能部门应加大执行与宣传房地产有关的法律、法规的工作力度，引导消费者自觉区分商品房的品质与价格等级，维护房地产市场的公平、公正性。
（湖南智埔工程咨询有限公司 杨秀林 先生）
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